Core, core+, value-add : quelles différences ?
Le marché distingue couramment quatre familles, du revenu le plus prévisible au plus incertain. Ce vocabulaire est une convention de place, employée par les fonds, les foncières et les sociétés de gestion : il ne repose sur aucune définition réglementaire, et ses frontières se discutent d'un investisseur à l'autre.
- CoreEmplacement établi, bâtiment en bon état, locataire engagé sur une longue durée. Le revenu prime sur la plus-value.
- Core+Même logique, avec une part d'amélioration à conduire : une relocation à traiter, des travaux d'entretien, une durée résiduelle plus courte.
- Value-addL'actif demande un vrai travail — vacance à résorber, restructuration, repositionnement. La création de valeur vient de ce travail.
- OpportunisteFriches, immeubles obsolètes, situations complexes. Le potentiel existe, mais tout reste à faire.
Sur les actifs value-add et opportunistes, notre sélection repose sur une conviction entière : nous retenons uniquement les dossiers qui nous ont convaincus à 100 % et dont le potentiel de création de valeur est évident au regard de notre expertise. Notre connaissance du terrain et notre analyse du bâtiment, de sa situation locative et des leviers de repositionnement fondent cette conviction.
Quand des travaux rendent un immeuble neuf
C'est le point que la plupart des présentations commerciales passent sous silence, alors qu'il change la nature de l'opération. Le droit fiscal ne raisonne pas en « rénové » ou « restructuré » : il regarde si les travaux ont rendu l'immeuble à l'état neuf. Au sens de la TVA immobilière, l'article 257, I-2-2° du code général des impôts considère alors l'immeuble comme neuf pendant les cinq années suivant son achèvement.
Le critère n'est pas une impression d'ensemble, mais une liste. D'après le bulletin officiel des finances publiques, une seule des conditions suivantes suffit :
- une surélévation de l'immeuble ;
- la reprise de la majorité des fondations ;
- la reprise de la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
- la reprise de la majorité de la consistance des façades, hors ravalement.
À défaut, une cinquième voie existe, et c'est la plus exigeante : les six lots de second œuvre énumérés par l'article 245 A de l'annexe II au même code doivent être repris chacun aux deux tiers au moins. Le critère est cumulatif — il ne suffit pas d'en traiter cinq.
- planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité
- huisseries extérieures
- cloisons intérieures
- installations sanitaires et de plomberie
- installations électriques
- système de chauffage
Ce que nous n'écrirons pas. Une promesse de résultat. La qualification s'apprécie dossier par dossier, sur la consistance réelle des travaux exécutés, et se sécurise avec le conseil fiscal du propriétaire — pas avec son conseil immobilier. Nous savons en revanche à quel moment la question doit être posée : au montage, quand le programme de travaux se décide, et non à la revente quand il est trop tard pour en tirer parti.
La trajectoire, opération par opération
Les cinq dossiers ci-dessous sont publiés, sourcés et documentés sur leur fiche permanente. Ils ne décrivent pas une méthode théorique : ils montrent où l'actif était en entrant, et ce qui l'a déplacé.
Une friche devient un actif loué
Boulevard Monge, à Meyzieu : plus de 6 000 m², avec une prise à bail documentée pour le Groupe Atlantic. L'opération et le rôle du cabinet sont détaillés sur la fiche permanente.
Un engagement locatif long crée le revenu
Chemin du Lortaret, à Saint-Priest : 1 820 m² loués à Baumit, bail de six ans fermes ayant pris effet le 1er janvier 2025. Core Group conseillait le bailleur ; Trium Group conseillait le preneur.
L'actif rejoint un portefeuille institutionnel
Avenue des Temps Modernes, à Saint-Priest : environ 2 500 m² de bureaux neufs, structurés en BEFA, loués dix ans à KSGB Europe, cédés par Imoway à Groupama Gan REIM pour l'OPCI Groupama Gan Pierre 1 — 8,4 M€ droits inclus. Core Group est intervenu sur la chaîne de valeur : identification du foncier, structuration du BEFA, recherche de l'investisseur final.
Un investisseur entre par l'off-market
Avenue de Lattre de Tassigny, à Meyzieu : acquisition off-market d'un bâtiment indépendant de 1 968 m² sur 3 706 m² de terrain. Selon les sources publiques, il s'agit de la première acquisition de MILU REIM.
Un actif singulier trouve sa stratégie
Rue Jean-Macé, à Meyzieu : une opération d'activité et de logistique d'environ 11 000 m² bâtis, transaction documentée en 2024. L'intervention du cabinet est décrite sur la fiche permanente.
Pour celui qui détient, pour celui qui achète
Vous détenez l'actif
Un bâtiment vacant ou mal loué porte un risque locatif plus élevé. Le même bâtiment, restructuré et porteur d'un engagement locatif ferme, peut intéresser un univers d'acquéreurs différent — foncières, sociétés de gestion, family offices. L'arbitrage ne porte donc pas seulement sur un prix, mais aussi sur le profil des acquéreurs capables de porter cet actif.
La question du régime fiscal de la revente se pose au même moment, pas après. Elle appartient à votre conseil fiscal ; notre rôle est de la mettre à l'ordre du jour tant que le programme de travaux peut encore l'intégrer.
Vous achetez l'actif
Ce qui se présente comme sécurisé mérite d'être vérifié : durée ferme restante, qualité de la signature, état technique réel, conformité, liquidité à la revente. Un actif fraîchement restructuré et loué long ne se lit pas comme un immeuble détenu depuis vingt ans, même à rendement affiché comparable.
Les acquisitions et arbitrages d'investissement sont portés par Guillaume Hourcade, président du cabinet, selon la règle publiée sur la page contact.
Une trajectoire, pas une garantie
Tous les sites ne franchissent pas le seuil. Certains programmes de travaux, même lourds, ne remplissent aucun des critères du code général des impôts — et le viser à tout prix serait une mauvaise décision d'investissement. D'autres dossiers s'arrêtent avant : le bâtiment se reloue en l'état, et c'est très bien ainsi.
Nous publions des opérations datées, avec les parties nommées lorsque les sources le permettent et les limites de preuve précisées sur chaque fiche. L’Observatoire présente nos analyses et classements avec leur périmètre, leur période et leurs sources. Ces repères décrivent des opérations passées ; ils ne garantissent ni délai ni résultat pour un nouvel investissement.
Core, core+, value-add : ce qu'on nous demande
Qu'est-ce qu'un actif core en immobilier d'entreprise ?
Le marché distingue couramment quatre familles, du plus sécurisé au plus risqué : core, core+, value-add et opportuniste. Un actif dit core réunit généralement un emplacement établi, un bâtiment en bon état et un locataire engagé sur une durée longue — donc un revenu prévisible et un rendement modéré. Ce vocabulaire est une convention de place, employée par les investisseurs institutionnels ; il ne correspond à aucune définition réglementaire.
Des travaux peuvent-ils rendre un immeuble fiscalement neuf ?
Oui, au sens de la TVA immobilière. L'article 257, I-2-2° du code général des impôts considère comme neufs, pendant les cinq années suivant leur achèvement, les immeubles résultant de certains travaux sur l'existant. Une surélévation suffit ; sinon il faut avoir rendu à l'état neuf la majorité des fondations, des éléments porteurs ou des façades hors ravalement. À défaut, les six lots de second œuvre de l'article 245 A de l'annexe II doivent chacun être repris aux deux tiers au moins.
Core Group vend-il des actifs core ?
Pas comme un catalogue d'actifs déjà sécurisés. Nous n'exploitons pas un portefeuille d'actifs core à céder. Nous retenons uniquement les dossiers qui nous ont convaincus à 100 % et dont le potentiel est évident au regard de notre expertise. Nous intervenons sur des sites vacants, sous-occupés ou à reprendre, puis nous travaillons le bâtiment, l'engagement locatif et la sortie. L'objectif est de réduire le risque et de rendre l'actif plus lisible pour les acquéreurs susceptibles de le détenir sur le long terme.
Combien de temps prend la transformation d'un site ?
Cela dépend du bâtiment, du montage et du preneur, et nous ne publions aucun délai type. La durée se compte en mois plutôt qu'en semaines : à Villette-d'Anthon, dans un dossier antérieur à la création de Core Group, il a fallu près de trois ans pour faire aboutir un projet logistique entre la mairie, la DREAL et l'instruction ICPE. Un calendrier réaliste s'établit après visite et lecture des pièces, pas avant.
Soumettre un actif → Parler d’un investissement → Notre méthode en bureaux →
Cette page est revue par Guillaume Hourcade, président de Core Group. Prix de cession du Parc de Toulon précisé le ; exemple de Villette-d’Anthon précisé le 25 octobre 2026. Dernière revue le .
Le régime des travaux rendant un immeuble à l'état neuf est celui de l'article 257, I-2-2° du code général des impôts et de l'article 245 A de son annexe II, tels que commentés par le bulletin officiel des finances publiques, BOI-TVA-IMM-10-10-10-20. Les familles core, core+, value-add et opportuniste sont un vocabulaire de marché, sans valeur réglementaire. Les cinq opérations citées renvoient à leur fiche permanente, où figurent les sources et les limites de preuve propres à chacune. Aucun rendement, aucun délai type, aucune part de marché n'est publié sur cette page.
Nouvelle référence · Lyon 7e
Un potentiel de création de valeur en logistique urbaine
Avec le Parc de Toulon, Vengrove investit à Lyon 7e dans 7 000 m² pour 12 M€ net vendeur, hors droits. Le communiqué identifie des leviers de création de valeur liés aux échéances locatives, à une cellule vacante et à des investissements ciblés. Ces leviers décrivent une stratégie de gestion active, sans constituer une promesse de rendement. Core Group a sourcé l’opération off-market et assuré son intermédiation.